Le cahier des charges de cession de terrain (CCCT) d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), même lorsqu’il est devenu caduc, est susceptible de présenter un caractère contractuel régissant les rapports entre les propriétaires s’il résulte des actes de cession que telle est leur commune intention (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.987).

Une telle solution avait déjà été retenue pour les cahiers des charges de ZAC signés avant l’entrée en vigueur de la loi SRU et à ce titre non susceptibles d’être frappés de caducité (Cass, 3e civ., 5 janvier 2017, n° 15-28.150). 

La Cour de cassation tient le même raisonnement pour les cahiers des charges signés après l’entrée en vigueur de la loi SRU (1er avril 2001) même devenus caducs par l’effet de la suppression de la ZAC.

Prudence donc : il convient de toujours vérifier, par une lecture combinée du cahier des charges et des actes de vente, si les acquéreurs ont entendu contractualiser de manière non équivoque tout ou partie des dispositions du cahier des charges dans leur rapports entre eux.

Si ces dispositions sont contractualisées, elles constituent alors des servitudes collectives grevant à titre réel et perpétuel l’ensemble des terrains cédés par l’aménageur de la ZAC.